Geld für einen Immobilienkauf nach Thailand überweisen (Ratgeber zum Formular FET)

Ratgeber: So überweisen Sie Geld für einen Immobilienkauf nach Thailand

Die Anforderungen an das Formular FET im Detail

Teil 1: Der rechtliche Rahmen und das thailändische Condominium-Gesetz Der Kauf einer Immobilie in Thailand als Ausländer ist ein klar geregelter Prozess und eine spannende Investitionsmöglichkeit – vorausgesetzt, der Käufer hält sich genau an den rechtlichen Rahmen der thailändischen Regierung. Grundlage ist das thailändische Condominium-Gesetz. Danach ist die wichtigste rechtliche Anforderung für jeden ausländischen Käufer der Nachweis, dass sämtliche für den Kauf verwendeten Gelder vollständig aus dem Ausland stammen. Dieser Ratgeber erklärt das unverzichtbare Formular über die Devisentransaktion (FET) und beschreibt genau, wie Sie Ihr Investitionskapital korrekt ins Land überweisen.

Teil 2: Das Formular FET und die Dokumentation Das Foreign Exchange Transaction Form (FET), früher und teils noch heute im Gesetz als Formular „Thor Tor 3“ bezeichnet, ist ein offiziell anerkanntes Dokument. Es wird ausschließlich von einer in Thailand zugelassenen Geschäftsbank ausgestellt. Es dient als rechtlicher Nachweis, dass Fremdwährung nach Thailand überwiesen und anschließend in die Landeswährung, den Thailändischen Baht, umgetauscht wurde. Das Grundbuchamt (Land Office) verlangt genau dieses Dokument, um eine Condo-Wohnung rechtmäßig auf den Namen eines Ausländers einzutragen.

Bei den Überweisungsbeträgen gibt es eine wichtige Bankregel: Thailändische Geschäftsbanken stellen ein offizielles FET-Formular in der Regel nur für eingehende internationale Überweisungen ab 50.000 US-Dollar (oder Gegenwert in anderen Währungen) aus. Investoren mit kleineren Überweisungen müssen sich aber keine Sorgen machen: Für Beträge unter dieser Schwelle stellt die Empfängerbank stattdessen ein sogenanntes „Credit Advice“ oder eine offizielle Bankbestätigung aus. Dieses Credit Advice erfüllt beim Grundbuchamt denselben Zweck und hat dieselbe rechtliche Wirkung wie das Standardformular FET.

Teil 3: Strenge Regeln für die internationale Überweisung Bei der Überweisung gibt es Regeln, die Sie keinesfalls verletzen sollten:

1. Keine Überweisung in Thailändischen Baht: Überweisen Sie niemals Baht aus Ihrem Heimatland. Das Geld muss vollständig in einer anerkannten Fremdwährung wie Euro (EUR), US-Dollar (USD) oder Britischem Pfund (GBP) gesendet werden. Der Umtausch in Baht muss vollständig in Thailand durch die empfangende thailändische Geschäftsbank erfolgen.

2. Exakte Namensübereinstimmung: Der Geldfluss muss eindeutig nachvollziehbar sein. Der Name des Absenders und der Name des endgültigen Empfängers müssen exakt dem vollständigen rechtlichen Namen des Käufers entsprechen – genau so geschrieben, wie er im Reisepass und im unterzeichneten Kaufvertrag (SPA) steht.

3. Pflichtangabe des Verwendungszwecks: In den Überweisungsanweisungen an Ihre Hausbank müssen Sie den genauen Zweck der Zahlung angeben. Verwenden Sie dieses Format, um Ablehnungen zu vermeiden: „For the purchase of condominium unit [Wohnungsnummer] at [Name des Condominiums] in the name of [Ihr vollständiger Name]“.

Teil 4: Schritt-für-Schritt-Anleitung Für eine reibungslose Transaktion gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

• Schritt 1: Unterlagen vorbereiten. Stellen Sie vor der Überweisung sicher, dass Ihr Kaufvertrag (SPA) vollständig unterzeichnet und rechtsverbindlich ist. Beschaffen und prüfen Sie die genauen internationalen Bankdaten des Empfängers: SWIFT-Code, Kontonummer und Filialangaben. Das Empfängerkonto kann Ihr eigenes thailändisches Bankkonto oder ein offizielles Treuhand- bzw. Firmenkonto des Entwicklers sein.

• Schritt 2: Internationale Überweisung veranlassen. Beauftragen Sie die Auslandsüberweisung direkt bei Ihrer Bank in Deutschland. Lassen Sie das Geld in Euro oder einer anderen Hauptwährung senden, und weisen Sie Ihre Bank ausdrücklich an, keinen Umtausch in THB vorzunehmen, bevor das Geld das Land verlässt.

• Schritt 3: Umtausch in Thailand. Sobald das Geld in Thailand eingeht, nimmt die empfangende Bank die Fremdwährung entgegen und tauscht sie zum offiziellen Tageskurs in Baht um, bevor der Betrag dem Zielkonto gutgeschrieben wird.

• Schritt 4: Offizielles Dokument anfordern. Nach Gutschrift wenden Sie sich aktiv an die empfangende thailändische Bank und beantragen das offizielle FET-Formular oder das Credit Advice. Die Bank verlangt dafür eine beglaubigte Kopie Ihres Reisepasses und den vollständig unterzeichneten Kaufvertrag.

• Schritt 5: Eintragung der Immobilie. Am Tag der Eigentumsübertragung legen Sie dem Grundbuchamt die Originale der FET-Dokumente vor. Damit ist der Prozess abgeschlossen, und das Eigentum wird rechtmäßig auf Ihren Namen eingetragen.

Teil 5: Die langfristige Bedeutung des FET-Formulars Die Bedeutung des FET-Formulars reicht weit über den Kauf hinaus. Bewahren Sie es sicher auf – es ist entscheidend für Ihre künftige finanzielle Flexibilität. Wenn Sie die Immobilie später verkaufen, dient das Original-FET als rechtlicher Nachweis für die ausländische Herkunft Ihrer ursprünglichen Investition. Dieses Dokument ermöglicht es Ihnen, Ihr ursprünglich investiertes Kapital samt erzielter Gewinne problemlos und legal in Ihr Heimatland zurückzuführen. Ohne es riskieren Sie eine aufwendige steuerliche Prüfung oder strenge Kapitalverkehrsbeschränkungen der Bank of Thailand.