Können Ausländer in Thailand Immobilien kaufen? Der vollständige Rechtsratgeber (2025–2026)
Einleitung: der thailändische Immobilienmarkt und seine Anziehungskraft für Ausländer
Thailand ist eines der weltweit beliebtesten Ziele für Immobilienkäufe durch Ausländer – ob Ruheständler auf der Suche nach einem zweiten Zuhause, Investoren auf der Suche nach attraktiven Renditen oder digitale Nomaden, die eine feste Basis in Asien suchen. Die relativ niedrigen Lebenshaltungskosten, das tropische Klima, die gut ausgebaute Infrastruktur und der wachsende Immobilienmarkt machen Thailand besonders attraktiv.
Aber es gibt einen Haken: Das thailändische Recht setzt dem Immobilieneigentum von Ausländern deutliche Grenzen – insbesondere bei Grund und Boden.
Dieser Artikel beschreibt umfassend die rechtlichen Möglichkeiten für Ausländer auf Basis der offiziellen Gesetze: Land Code Act, Condominium Act und ergänzende Gesetze.
Das thailändische Bodenrecht – der Grundsatz
Der thailändische Land Code Act (B.E. 2497, von 1954) legt ausdrücklich fest: Ausländer dürfen in Thailand kein direktes Eigentum an Land halten.
Abschnitt 86 verbietet ausländischen Staatsangehörigen, Land auf ihren Namen zu erwerben. Die Abschnitte 111–113 sehen strafrechtliche Sanktionen bei Verstößen vor – bis zu zwei Jahre Haft – sowohl für den Ausländer, der unrechtmäßig Land zu erwerben versucht, als auch für den thailändischen Staatsbürger, der als Strohmann für ihn auftritt.
Gleichzeitig erlaubt das Gesetz Ausländern eine Reihe legitimer alternativer Wege zur Kontrolle und zum Teileigentum an Immobilien – diese werden im Folgenden erläutert.
Teil A: Condominium – die einfachste Option für Ausländer
Was ist erlaubt?
Der thailändische Condominium Act ist das einzige Gesetz, das Ausländern volles Eigentum (Freehold) an Immobilien in Thailand erlaubt – allerdings nur an Einheiten in einem registrierten Condominium-Projekt.
Ausländer können eine Condominium-Einheit kaufen und direkt auf ihren Namen mit voller Eigentumsurkunde (Chanote) eintragen lassen, ohne thailändischen Partner.
Die zentrale Einschränkung – die 49-%-Quote
In jedem Condominium-Projekt dürfen höchstens 49 % der verkauften Gesamtfläche im Eigentum von Ausländern stehen. 51 % müssen in den Händen thailändischer Staatsbürger bleiben.
Jedes Projekt führt also eine „Foreign Quota“, und sobald diese ausgeschöpft ist, können weitere Ausländer nur noch per Pacht (Leasehold) erwerben, die kein gleichwertiges Volleigentum ist.
Wichtig: Die Begrenzung betrifft nicht die Anzahl der Wohnungen, die ein einzelner Ausländer kaufen kann, sondern den gesamten Ausländeranteil im Gebäude.
Pflicht zur Überweisung aus dem Ausland (FET-Formular)
Eine entscheidende Anforderung, die vielen nicht bewusst ist: Der Kaufpreis muss in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen werden. Die thailändische Bank stellt ein Dokument namens Foreign Exchange Transaction (FET) Form aus, das für die Eintragung der Wohnung auf den Namen des Ausländers erforderlich ist. Ohne dieses Dokument ist keine Eintragung möglich. Bei Beträgen über 50.000 US-Dollar stellt die Bank das Formular automatisch aus.
Vorteile des Condominium-Eigentums
- Volles, eingetragenes Eigentum (Freehold Chanote) – das stärkste existierende Recht
- frei verkaufbar, vererbbar und vermietbar
- durch den Condominium Act geschützt
- relativ einfacher Kaufprozess
Zusammenfassung: Condominium
| Punkt | Details |
|---|---|
| Eigentumsart | Freehold – Volleigentum |
| Einschränkung | bis 49 % des Gebäudes für Ausländer |
| Eigentumsurkunde | Chanote auf den Namen des Ausländers |
| Finanzielle Anforderung | Überweisung aus dem Ausland in Fremdwährung + FET-Formular |
Teil B: Haus, Villa und Grundstück – die komplexeren Optionen
Wie erwähnt, können Ausländer Land nicht direkt auf ihren Namen halten. Es gibt jedoch mehrere legale Wege, langfristige Kontrolle über eine Immobilie zu erlangen.
Option 1: Langfristige Pacht (Leasehold – 30 Jahre)
Dies ist die verbreitetste Lösung für Ausländer, die Villen und Häuser erwerben.
Nach den Abschnitten 537–571 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs (Civil and Commercial Code) dürfen Ausländer Land und Immobilien für höchstens 30 Jahre pachten, sofern die Pacht beim Land Office (Grundbuchamt) eingetragen ist.
Was umfasst die Pacht?
- das exklusive Recht, die Immobilie während der Pachtdauer zu besitzen und zu nutzen
- das Recht, Gebäude auf dem Grundstück zu errichten
- das Pachtrecht besteht fort, auch wenn der Grundeigentümer das Land an Dritte verkauft
- die Immobilie kann in der Regel an andere vermietet werden
Verlängerung der Pacht – wichtige Änderung 2025: Früher enthielten viele Pachtverträge automatische Verlängerungsklauseln von „30+30+30“ (insgesamt 90 Jahre). Das Urteil des thailändischen Obersten Gerichts (4655/2566, veröffentlicht 2025) hat festgestellt, dass solche automatischen Verlängerungen rechtlich nicht durchsetzbar sind. Jede künftige Verlängerung muss zwischen den Parteien neu vereinbart werden.
Praktische Schlussfolgerung: Eine eingetragene 30-jährige Pacht ist sicher. Zusagen über Verlängerungen sind rechtlich nicht garantiert – nur ein neu beim Land Office unterzeichneter Pachtvertrag ist gültig.
Option 2: Superficies – Eigentum am Gebäude getrennt vom Land
Superficies ist ein dingliches Recht, das einem Ausländer ermöglicht, Eigentümer des Gebäudes (Haus, Villa, Bungalow) auf gepachtetem Land zu sein – getrennt vom Land selbst.
Nach thailändischem Sachenrecht gilt die Beschränkung des Ausländereigentums nur für Land. Ein darauf errichtetes Gebäude kann als eigenständiges Objekt auf den Namen des Ausländers eingetragen werden.
Meist ist die ideale Lösung eine Kombination: 30-jährige Pacht des Grundstücks + Eintragung eines Superficies am Gebäude.
Option 3: Nießbrauch (Usufruct)
Usufruct ist ein Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht an Land für eine begrenzte Zeit (meist auf Lebenszeit des Berechtigten oder für einen festen Zeitraum).
Es unterscheidet sich von der Pacht dadurch, dass es auch das Recht gewährt, Früchte und Erträge aus der Immobilie zu ziehen (z. B. Mieteinnahmen).
Usufruct eignet sich häufig für die Nachlassplanung, insbesondere für ausländische Ruheständler, die mit thailändischen Staatsbürgern verheiratet sind.
Option 4: Ehe mit einem thailändischen Staatsbürger
Ausländer, die mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet sind, können Geld in eine Immobilie investieren, die auf den thailändischen Ehepartner eingetragen wird. Dabei ist zu beachten:
- der Ausländer muss eine Erklärung unterschreiben, dass das für den Kauf verwendete Geld allein dem thailändischen Ehepartner gehört
- der Ausländer verzichtet auf jeden Anspruch an dem Land
- die Immobilie wird ausschließlich auf den Ehepartner eingetragen
- im Fall einer Scheidung kann der Ausländer ohne Rechte an der Immobilie dastehen
Option 5: Thailändische Firma – eine ernste Warnung
Früher war ein verbreiteter (und vermeintlich anerkannter) Weg, eine thailändische Firma zu gründen, in der der Ausländer 49 % hält und thailändische „Strohmann“-Gesellschafter 51 % – und das Land über die Firma zu kaufen.
Dieser Ansatz ist streng verboten und sehr gefährlich:
- Land Code, Abschnitt 111: Kauf im Namen eines anderen für einen Ausländer – bis zu zwei Jahre Haft
- Land Code, Abschnitt 113: der thailändische Staatsbürger, der seinen Namen leiht – bis zu zwei Jahre Haft
- Foreign Business Act, Abschnitt 36: bis zu drei Jahre Haft und Geldstrafen
In den Jahren 2024–2025 führten die thailändischen Behörden umfangreiche Kontrollaktionen in Phuket, Pattaya, Koh Samui und anderen Gegenden durch. Briefkastenfirmen ohne echte Geschäftstätigkeit, deren Zweck es ist, Land für Ausländer zu halten, werden identifiziert und verfolgt.
Eine legale thailändische Firma – mit echter, legitimer Geschäftstätigkeit und echten thailändischen Gesellschaftern – kann unter bestimmten Bedingungen Land erwerben. Dies ist jedoch kein Weg zum privaten Immobilienerwerb und sollte nur unter Anleitung eines zugelassenen Anwalts erfolgen.
Teil C: Ausnahmewege – für direktes Eigentum an Land
Weg 1: Investition von 40 Millionen Baht – Abschnitt 96 bis des Land Code
Dies ist der einzige Weg, der einem ausländischen Privatpersonen direktes Landeigentum auf eigenen Namen in Thailand ermöglicht.
Nach Abschnitt 96 bis darf ein Ausländer, der alle folgenden Bedingungen erfüllt, bis zu 1 Rai (1.600 m²) ausschließlich zu Wohnzwecken erwerben:
Bedingungen:
- eine Investition von mindestens 40 Millionen Baht (ca. 1,1 Millionen US-Dollar) in zugelassene Anlagen
- die Investition muss mindestens fünf Jahre gehalten werden
- die Investition muss in zugelassene Anlagen erfolgen: thailändische Staatsanleihen, Anleihen der Bank of Thailand, Immobilienfonds, Aktien eines BOI-geförderten Unternehmens u. Ä.
- die Genehmigung des Innenministers ist erforderlich
- das Grundstück muss in Bangkok, Pattaya, einer Gemeinde oder einem laut Bebauungsplan für Wohnzwecke ausgewiesenen Gebiet liegen
- das Grundstück darf nicht in der Nähe militärischer Gebiete liegen
Weitere Einschränkungen:
- dieser Erwerb ist nur einmal im Leben möglich
- das Recht ist nicht übertragbar und nicht vererbbar
- Anträge werden nicht automatisch genehmigt – die Genehmigung liegt im Ermessen der Behörde
In der Praxis: Dieser Weg gilt bei allen auf thailändisches Immobilienrecht spezialisierten Juristen als „äußerst selten“. Fälle seiner tatsächlichen Anwendung sind kaum bekannt.
Weg 2: BOI – Förderung von Unternehmensinvestitionen
Das thailändische Board of Investment (BOI) bietet Vorteile für Projekte in bestimmten Branchen: Produktion, Technologie, Gesundheit, grüne Energie und mehr. Ein BOI-gefördertes Unternehmen mit genehmigter Geschäftstätigkeit:
- darf Land ausschließlich für das genehmigte Projekt erwerben
- kann zu 100 % in ausländischem Eigentum stehen
- ist kein Weg zum privaten Immobilienerwerb
Weg 3: Erbschaft
Nach Abschnitt 86(2) des Land Code kann ein Ausländer Land von einem thailändischen Erblasser erben. Allerdings:
- er muss dies den Behörden innerhalb der vorgeschriebenen Frist melden
- er kann das Land nicht dauerhaft behalten – er muss es innerhalb der festgesetzten Frist übertragen (meist bis zu einem Jahr)
- diese Möglichkeit ist sehr begrenzt und als Investitionsstrategie nicht praktikabel
Teil D: Kosten der Eigentumsübertragung
Beim Immobilienkauf in Thailand sind neben dem Kaufpreis weitere Kosten einzuplanen:
| Kostenart | Satz |
|---|---|
| Übertragungsgebühr (Transfer Fee) | 2 % des geschätzten Werts; wer zahlt, regelt der Vertrag (meist 50/50; beim Kauf vom Bauträger zahlt der Käufer teils alles oder die Hälfte) |
| Stempelsteuer (Stamp Duty) | 0,5 % (wenn keine SBT anfällt) |
| Spezifische Geschäftssteuer (SBT) | 3,3 % (bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren) |
| Quellensteuer (Withholding Tax) | vom Verkäufer: private Verkäufer gestaffelt, ca. 1–5 % des geschätzten Werts je nach Haltedauer; Firmen 1 % |
| Anwaltshonorar | in der Regel ca. 20.000–50.000 Baht |
Teil E: Vorgeschlagene, noch nicht beschlossene Reformen
In den letzten Jahren gab es verschiedene Vorschläge zur Erweiterung der Rechte von Ausländern am thailändischen Immobilienmarkt. Stand Mai 2026 ist keiner davon beschlossen:
- Erhöhung der Ausländerquote in Condominiums von 49 % auf 75 %
- Verlängerung der Pachtdauer von 30 auf 50, 90 oder sogar 99 Jahre
- Ausweitung des 40-Millionen-Baht-Wegs auf breitere Zielgruppen
Empfehlung: Treffen Sie keine Kaufentscheidungen auf Basis von Änderungen, die noch nicht Gesetz sind.
Teil F: Übersichtstabelle – was ist erlaubt und was nicht?
| Immobilienart | Möglich? | Eigentumsart | Wichtigste Einschränkungen |
|---|---|---|---|
| Registriertes Condominium | Ja – voll | Freehold (Eigentumsurkunde) | 49 % Ausländerquote pro Gebäude |
| Land / Grundstück | Nein (Grundsatz) | — | gesetzlich verboten |
| Land – Pacht | Ja | Leasehold – 30 Jahre | kein Eigentum; Verlängerung nicht automatisch |
| Gebäude auf gepachtetem Land | Ja | Superficies | abhängig von korrekter Eintragung |
| Nutzung von Land | Ja | Usufruct | meist auf Lebenszeit des Ausländers |
| Land – 40-Mio.-Investition | äußerst selten | direktes Eigentum bis 1 Rai | Genehmigung des Innenministers; 40 Mio. ฿; einmal im Leben |
| Land über BOI | Ja, für Unternehmen | Firmeneigentum | nur für Geschäftsprojekte |
| Land auf thailändischen Ehepartner | Ja, mit Vorsicht | Eigentum des Ehepartners | der Ausländer verzichtet auf seine Rechte |
| Briefkastenfirma mit Strohmännern | Verboten | — | Straftat |
Praktische Empfehlungen
Beauftragen Sie immer einen unabhängigen, zugelassenen Anwalt – nicht den Anwalt des Verkäufers. Das Honorar ist eine kleine Investition im Vergleich zum Risiko.
Prüfen Sie den Stand der Ausländerquote eines Condominium-Projekts vor der Unterzeichnung eines Vertrags.
Bewahren Sie das FET-Formular auf – ohne dieses Dokument kann kein Condominium eingetragen werden.
Halten Sie sich von „cleveren“ Angeboten fern – Briefkastenfirmen mit thailändischen Gesellschaftern als Weg zum Landerwerb sind nicht nur illegal, sondern auch strafrechtlicher Verfolgung ausgesetzt.
Langfristige Pachtverträge – stellen Sie sicher, dass sie beim Land Office eingetragen sind; nicht eingetragene Zusagen sind nicht durchsetzbar.
Vollständige Due Diligence – prüfen Sie Eigentumsurkunde, Schulden, Belastungen und Bebauungspläne vor jeder Transaktion.
Fazit
Der thailändische Markt bietet Ausländern echte Chancen – aber innerhalb klarer Grenzen. Ein Condominium im Volleigentum ist für die meisten Käufer die einfachste, sicherste und empfehlenswerteste Option. Wer eine Villa oder ein Haus möchte, für den ist eine eingetragene 30-jährige Pacht in Kombination mit Superficies der übliche legale Weg.
Versuche, das Gesetz zu umgehen – ob über Briefkastenfirmen oder nicht eingetragene Vereinbarungen – sind einer zunehmend strengeren Verfolgung ausgesetzt und können zum Verlust der gesamten Investition führen.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Vor jedem Immobilienkauf in Thailand sollten Sie einen auf thailändisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt konsultieren.
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