Freehold vs. Leasehold in Pattaya: Was ist der Unterschied?

1Der zentrale Unterschied: Eigentum vs. Nutzung

Alles folgt aus einer Idee. Freehold ist Eigentum – ein unbefristetes, übertragbares Vermögen. Leasehold ist ein Nutzungsrecht – ein Vertrag, der für eine bestimmte Zeit läuft und dann endet. Ein Pächter ist, einfach gesagt, ein langfristiger Mieter mit starkem eingetragenem Schutz, kein Eigentümer.
Deshalb lassen sich die beiden nicht ineinander „umwandeln“, und deshalb unterscheiden sich Preise, Wiederverkaufschancen und Erbregeln so stark. Zu verstehen, was ein Inserat in Pattaya anbietet – bevor Sie sich in den Ausblick verlieben –, ist das Wertvollste, was Sie tun können.

2Freehold erklärt

Freehold kommt einem Eigentumstitel nach westlichem Verständnis in Thailand am nächsten:

• Ihr Name wird in der Chanote (Nor Sor 4 Jor) eingetragen – der höchsten Urkundenart Thailands.
• Das Eigentum ist unbefristet, läuft nie ab und geht sauber auf Ihre Erben über.
• Sie können frei verkaufen, belasten, soweit ein Kreditgeber es erlaubt, und in Eigentümerversammlungen abstimmen.
• Für Ausländer gilt es nur für Wohnungen, innerhalb der 49-%-Ausländerquote des Gebäudes, und setzt aus dem Ausland überwiesene Gelder mit FET-Formular voraus.

Das ist der Goldstandard – maximale Sicherheit und der größte Käuferkreis beim Wiederverkauf –, beschränkt Sie aber auf das Wohnungssegment.

3Leasehold erklärt

Leasehold ist ein eingetragener Pachtvertrag nach dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch:

• Die maximale Laufzeit, die das Grundbuchamt einträgt, beträgt 30 Jahre – eine Laufzeit, egal wie der Vertrag formuliert ist.
• Sie muss beim Grundbuchamt eingetragen sein, um durchsetzbar zu sein (Pflicht bei Pachtverträgen über drei Jahre).
• Am Ende der Laufzeit fällt die Immobilie an den Freehold-Eigentümer (Verpächter) zurück, sofern kein neuer Vertrag vereinbart wird.
• Sie öffnet die Tür zu Villen, Häusern, Land und den 51 % der Wohnungen außerhalb der Ausländerquote.

Sie können auch das Gebäude selbst auf gepachtetem Land über ein eingetragenes Superficies-Recht besitzen, das die Villa rechtlich vom Grundstück darunter trennt.

4Der Mythos „30+30+30“

Sie werden Pachtvillen sehen, die als „90 Jahre“ oder „30+30+30“ beworben werden. Lesen Sie genau. Das thailändische Recht erlaubt dem Grundbuchamt, nur die erste 30-Jahres-Laufzeit einzutragen. Die beiden weiteren Verlängerungen um je 30 Jahre sind vertragliche Versprechen, keine eingetragenen Rechte.

5Freehold und Leasehold im direkten Vergleich

6Preis und Kosten

Der Preisunterschied ist real und wirkt in beide Richtungen:

• Kaufpreis: Eine Pachteinheit wird meist 10–25 % unter einer vergleichbaren Freehold-Einheit im selben Projekt verkauft – ein niedrigerer Einstieg und bei gleicher Miete eine höhere Rendite auf das eingesetzte Kapital.
• Übertragungskosten bei Freehold: 2 % Übertragungsgebühr auf den Schätzwert, aufgeteilt laut Vertrag (meist 50/50, also etwa 1 %–2 % für den Käufer). 3,3 % spezielle Unternehmenssteuer oder 0,5 % Stempelsteuer (nicht beides) und die Quellensteuer trägt in der Regel der Verkäufer. Bei einer Neubauwohnung erreichen die Gesamtkosten des Käufers mit Instandhaltungsfonds, vorausbezahltem Hausgeld und Anwalt etwa 2 %–3,5 %.
• Eintragung des Leasehold: etwa 1,1 % des Gesamtwerts der Pacht (1 % Eintragungsgebühr + 0,1 % Stempelsteuer) – von vornherein deutlich günstiger.

Die Mietrenditen beider Varianten liegen in Pattaya grob gleichauf, sodass der niedrigere Einstiegspreis der Pacht die Rendite auf das Kapital erhöhen kann – solange Sie die schrumpfende Laufzeit berücksichtigen.

7Erbschaft und Nachfolge

Hier liegt der größte und am häufigsten übersehene Unterschied:

• Freehold geht als unbefristetes Vermögen auf Ihre Erben über. Sie erben volles Eigentum (vorbehaltlich der Quotenregeln für Halten oder Verkauf).
• Leasehold überträgt nur die Restlaufzeit – sind noch 12 Jahre übrig, erhalten die Erben 12 Jahre, nicht 30 neue – und nur, wenn der Pachtvertrag ausdrücklich Erb- bzw. Abtretungsrechte gewährt. Ohne diese Klausel kann die Pacht mit dem Tod enden.

8Wiederverkauf und Liquidität

Eine Freehold-Einheit lässt sich jederzeit an jeden verkaufen; Ihr Name wird in der Chanote einfach ersetzt. Leasehold ist schwerer zu übertragen: Meist sind die Zustimmung des Verpächters und ein neuer Vertrag nötig, und der Wert sinkt, während die Uhr tickt.
Die Rechnung ist gnadenlos. Verkaufen Sie eine 30-jährige Pacht nach 15 Jahren, erbt der Käufer nur 15 Jahre – das kann den Verkaufswert gegenüber Ihrem Kaufpreis um 30–40 % drücken. Freehold bewahrt seine Liquidität; Leasehold ist ein sich abschreibendes Recht. Wenn Sie möglicherweise zwischendurch verkaufen, rechnen Sie das vom ersten Tag an ein.

9Was Sie mit welcher Option kaufen können

Ihr Ziel bestimmt die Struktur oft schon vor dem Budget:

• Sie möchten eine Wohnung und die Quote ist frei? Freehold ist die saubere Wahl.
• Sie möchten eine Villa, ein Haus oder Land? Ausländer dürfen kein Land besitzen, daher ist Leasehold (plus Superficies für das Gebäude) der legale Weg.
• Sie möchten eine bestimmte Wohnung, bei der die 49-%-Quote voll ist? Kaufen Sie Freehold von einem ausscheidenden ausländischen Eigentümer oder nehmen Sie Leasehold auf eine Einheit in thailändischem Besitz.

Vorsicht bei der Masche „gründen Sie eine thailändische Firma, um das Land als Freehold zu halten“ – Strohmann-Strukturen sind illegal und bergen angesichts der Durchsetzungskampagne 2025–2026 ein echtes Risiko des Zwangsverkaufs.

10Was ein guter Pachtvertrag enthalten muss

Wenn Sie sich für Pacht entscheiden, sind die Unterlagen alles. Bestehen Sie auf:

• einem Vorrecht auf Verlängerung am Ende der Laufzeit.
• Erb- und Abtretungsrechten, damit die Pacht auf Ihre Erben oder einen Käufer übergeht.
• einem Anspruch auf Entschädigung für das Gebäude (oder dessen Entfernung) bei Ablauf.
• einer Vertragsstrafe, falls der Verpächter die Verlängerung ungerechtfertigt verweigert.
• der Bestätigung, dass die Pacht beim Grundbuchamt eingetragen ist – und bei einem Haus, dass das Land eine Chanote hat und kein minderwertiges Nor Sor 3 Gor.

Und wählen Sie den Verpächter so sorgfältig wie die Immobilie: Ein bekannter, finanziell stabiler Entwickler ist über 30 Jahre deutlich berechenbarer als eine Privatperson.

11Was passt zu Ihnen – und die Due Diligence in Pattaya

Tendieren Sie zu Freehold, wenn Sie langfristigen Kapitalerhalt, einfachen Wiederverkauf, Vererbbarkeit und den Lebensstil einer Wohnung in Jomtien, Pratumnak, Wongamat oder Zentral-Pattaya möchten. Erwägen Sie Leasehold, wenn Sie eine Villa oder Land möchten, einen niedrigeren Einstiegspreis, einen mittleren Horizont (10–20 Jahre) oder ein bestimmtes Gebäude, dessen Quote voll ist.

• Lassen Sie sich die Quote schriftlich bestätigen, bevor Sie Freehold wählen; ist sie frei, gewinnt meist Freehold.
• Prüfen Sie die Chanote und Belastungen beim Grundbuchamt in Chonburi.
• Überweisen Sie das Geld aus dem Ausland auf Ihren Namen und bewahren Sie das FET-Formular auf.
• Beauftragen Sie einen unabhängigen thailändischen Anwalt mit der Prüfung von Urkunde oder Pachtvertrag – verlassen Sie sich nie nur auf den des Verkäufers.
• Passen Sie die Struktur an Ihren Exit an – Verkauf, Erbschaft oder langes Halten –, nicht an die Verkaufsrede des Maklers.